近期，万科泊寓清退深圳10余家门店的事件仍在发酵，这些门店主要集中在龙华、龙岗、宝安等非核心区域股票大盘，多为2017年左右“万村计划”签约的房源，是万科从农民业主手中整租后改造出租。
然而，深圳泊寓从启动“万村计划”时的高歌猛进到因万村租约调整导致整体租赁业务亏损约近亿元，仅花了8年时间。
近期万科集团发布了一份担保公告显示，2024年深圳泊寓年营收12.39亿，净利润3194万元，尽管投资回报率仅有2.5%，但好得看到了盈利的希望。
不曾料到，今年行情直转直下，深圳泊寓2025年的前11个月，营业收入10.5亿元，利润总额-1.1亿元，净利润-8,881.32万元。可以发现，同比去年总体营收下降（同比例推算），净利润下降幅度更是滑铁卢，至年底深圳泊寓业务亏损过亿基本是板上钉钉。从盈利3000多万到亏损近亿，深圳泊寓给出的理由是但本年由于万村租约进入调涨周期，部分楼栋出现亏损。箭头直指万村计划，当年高价拿的房，现在成为拖累整体集团的掣肘。
▲图片来源：万科集团官网
“万村计划”引雷的原因
从运营情况来看，深圳泊寓平均出租率为94%，整体经营稳定，也就是说泊寓整体出租率是非常高，甚至高于同行。那为什么今年挖出这么大的坑？
1、装修成本长期摊销。2017年，万科宣布“万村计划”，截至2018年，泊寓在深圳签下近2000栋农民房、超10万间公寓房源。万村高管曾透露村民房单间装修改造成本为2600-3000元/平方米（这个成本已经达到中高端长租公寓的水平），以20平米的平均面积计算，单间农民房的装修费用至少5.2万起，按照规模推算，装修成本一项就超50亿元，这笔钱完全是万科贴进去的，装修成本摊销一直拖累集团利润。
2、收房成本集体涨价。泊寓与农民租约租期是12年，签订合同条件租金“3年递增10%”。前期因城中村改造房租上涨问题，政府在《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019－2025）》中就明确城中村改造要加强政府在规划统筹、计划引导、价格指导等作用，并且且深圳政府也在2018年率先出拳稳租金，试点实行“一房一价”的租金管控，规定合同中进行年租金增长率不超过正负5%的涨幅约束。也就是说泊寓万村租金在政府强价格指导下，年租金涨幅不可能高于5%，按照合同条款，泊寓前期租金增幅收益不超过2%，收益被锁死。2020年高点之后深圳租金一路向下，而万科每年需要支付给农民近亿元的租金成本，今年深圳商品房整体租金下行，部分城中村租金回调20%，已经形成租金倒挂。
▲图片来源：房价行情网
3、包租模式的硬伤。包租模式的风险从未像今天这么大（包租模式之殇），当前住房租赁正处于明确的下行阶段，租金收入持续下降，成本却是刚性兑付（拿房成本）+持续上升的（获客成本），项目实际运营中“容空置空间”不断被压缩，对出租率非常敏感，一旦跌破对应的安全值，项目即面临亏损的局面，而当初那批高价拿房的公寓首当其冲地陷入”收房越多、亏损越重“的困境。
泊寓退出的资产，是中小运营商的机会吗？
笔者认为，有机会但也有风险。
从资产角度来看，深圳租金仍处于下行阶段，但是万科前期投入的装修底层还在，物业资产还在，客户也还在，以目前的低价切进去，比较适合两类模式：一是贝壳这类省心租轻资产模式，将租金下行风险由业主共摊；二是如果资产聚集，与村集体签约成立合资公司，将资产打包整体委托代管，村集体以股权形式入股，双方共创未来增值收益。这两种形式项目未来利润都有的做。
但是这里也有三个问题，一是此次清退房源主要位于非核心区，回报周期长、运营负担重，对运营商的运营能力有一定要求；二是深圳保租房的持续入市，对农民房改造的这类产品造成打击严重，截至2024年底，深圳保租房市场占比达39%，规模在一线城市中仅次于上海。三是农民作为个体业主，并且这里还涉及农民的安置问题，这里面不仅简单的企业运作，还有涉及到农民权益保障问题，会受到更加严格的监管。
因此，泊寓的问题是前期资本疯狂造成的结果，而它作为头部企业退出，也给中小运营商带来一些机会，但这些机会能不能被抓住，还需要考虑运营商自己的条件禀赋及优势能力。
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